Materializacións da presión urbanística



Última actualización (Versión): 26/03/2018 (V.03)


 

1.- Factores determinantes da diversidade de situacións posibles ante a presión urbanística



Co urbanismo nos talóns é un proxecto para impulsar unha comunidade de aprendizaxe e práctica cuxo obxectivo último é evitar o desprazamento forzado das persoas afectadas pola presión urbanística (orixinada por novos desenvolvementos) na Coruña, é dicir, posibilitar que as veciñanzas que así o desexen poidan permanecer nas súas vivendas sempre que non exista un interese público obxectivo incuestionable. Para iniciar este proceso con total honestidade e sen xerar esperanzas infundadas nas persoas afectadas, é preciso remarcar a escala e a complexidade deste obxectivo (en termos xurídicos, non racionais), e sobre todo, as importantes diferenzas nas posibilidades de cada caso para acadalo con éxito.

Neste sentido, aínda que este proxecto ten entre os seus obxectivos visibilizar o carácter colectivo desta problemática, enténdese que o momento da xeneralización debe ser o da acción e non tanto o da análise, xa que, como se observou, as situacións nas que se poden atopar as persoas afectadas son moi diferentes segundo un bo número de factores dos que dependerán totalmente as súas posibilidades de enfrontarse ao desprazamento.

Que é o que diferencia aos múltiples casos particulares que se poden dar na cidade, tanto con respecto aos diferentes graos e tipos de presión urbanística que poidan experimentar as veciñanzas, como con respecto ás posibilidades de ter éxito á hora de modificar o futuro previsto para os territorios afectados? Como introdución inicial, compártense a continuación algunhas notas sobre estes factores, que se clasifican en dous apartados: as condicións persoais (das veciñanzas) e as urbanísticas (das parcelas onde habitan).


  • Condicións persoais:

    • O desexo de permanecer no lugar. A primeira diferenza posible entre as persoas afectadas é obviamente se teñen o desexo de permanecer nos seus lugares de residencia ou se, pola contra, teñen a vontade de abandonar as súas vivendas (xa sexa vendéndoas ou incorporándose ao proceso urbanístico). Averiguar as experiencias e desexos das veciñanzas nesta situación será un dos obxectivos do traballo de campo previo e dos roteiros de recoñecemento programados neste proxecto.

    • A posibilidade de traballar para permanecer no lugar. Casos recentes como o do "Parque Ofimático" parecen describir unha situación na que as veciñanzas afectadas por un plan urbanístico teñen que dedicar moito tempo, esforzo e recursos para realizar as accións necesarias para visibilizar o problema e tomar medidas efectivas. Unha situación, por tanto, insostible para moitas persoas. O impacto desta cuestión espérase minimizar mediante a escala da comunidade formulada, a nivel municipal, xa que non implica o mesmo traballo unha loita particular que esixe unha implicación continua, que un proceso de traballo sostido por un conxunto de persoas máis amplo e diverso.

    • O modo de tenza. Unha cuestión fundamental é o modo de tenza das vivendas, xa que existirán diferenzas importantes entre ser unha persoa propietaria, vivir de aluguer ou habitar de calquera outro xeito. O urbanismo é, en moitos aspectos, unha simple cuestión de orde, control e propiedade, xa que por agora tanto as leis do solo como os plans xerais só contemplan á cidadanía en tanto que propietarios ou propietarias de solo ou bens inmobles.


  • Condicións urbanísticas:

    • A legalidade urbanística. A primeira cuestión relevante en termos urbanísticos é a propia legalidade das edificacións afectadas, xa que non contarán coa mesma lexitimidade as construcións edificadas conforme á legalidade vixente no seu momento, que as nunca legalizadas urbanisticamente, e dentro destes casos, tampouco será o mesmo unha construción ilegal nunha contorna máis ou menos urbanizada, que nun ámbito especialmente protexido.

    • A clase de solo, a figura de planeamento, a iniciativa e o sistema de actuación. En termos urbanísticos, as cuestións máis relevantes en canto ás súas consecuencias para as veciñanzas que habitan nun ámbito de transformación definido no PXOM son catro: por unha parte, a clasificación do solo (que pode ser urbano -consolidado ou non consolidado-, urbanizable -delimitado ou en réxime transitorio-, ou rústico); por outra parte, o tipo de figura urbanística que afecte ao ámbito (que pode ser desde solos urbanizables a plans especiais, polígonos de execución, áreas de planeamento incorporado, etc.); por outra, a iniciativa do planeamento, que pode ser pública ou privada; e por último, o sistema de actuación, que pode ser directo (expropiación ou cooperación) ou indirecto (compensación ou concerto), e que é o parámetro fundamental que determina a posición e o poder de decisión das veciñanzas no proceso urbanístico.

    • O planeamento de detalle. Outra cuestión importante é o planeamento de detalle, xa que segundo como sexa a nova ordenación formulada sobre unha determinada parcela, a súa situación será moi diferente: pode darse o caso de que, aínda estando incluídas nun ámbito de transformación, algunhas vivendas non estean ameazadas porque se inclúan na nova ordenación; pode ser que simplemente se aumente moito a edificabilidade dunha parcela (pero ao se conservar esta, a decisión final pode ficar nas mans dos habitantes-propietarios); ou pode ser que se mude por completo a parcelación e que, polo tanto, se propoña a eliminación da vivenda. E incluso neste caso, poden darse diferenzas, xa que, aínda que a decisión xa non estará nas mans dos habitantes, o proceso pode non ser o mesmo se se trata dunha parcela situada nun ámbito edificable do sector, ou sobre espazos libres, rede viaria ou solos dotacionais.

    • O interese público obxectivo da actuación. Vinculada á anterior cuestión, pero cun matiz e xa cun valor legal directo menos tanxible, mais moi relevante, está o interese público obxectivo de cada unha das actuacións particulares do planeamento de detalle, é dicir, se a nova ordenación nun punto específico que afecta a unha determinada parcela está xustificada en termos de interese público avaliables. Por poñer un exemplo, se sobre unha vivenda está formulada unha nova vía, cabería preguntarse, primeiro, se esa vía é necesaria, e segundo, se ese trazado é o máis racional e o mellor tecnicamente tendo en conta tamén as súas "externalidades", é dicir, que alí viven persoas, ou se simplemente se tomou esa decisión porque xa se traballou sobre un plano sen preexistencias.

    • O grao de desenvolvemento do proceso urbanístico. Por último, outro factor determinante, esta vez externo ou indirecto ao planeamento, é a fase na que se encontra o proceso urbanístico analizado; unha cuestión moi relacionada no modelo vixente coa porcentaxe do solo do sector que xa estea comprado por promotoras ou outros axentes con obxectivos urbanísticos ou, máis ben, inmobiliarios. En moitos casos, non en todos, por moito que un territorio sexa definido como transformable polo planeamento, se a propiedade das terras permanece en mans das veciñanzas que o habitan e estas non desexan marcharse, é moi difícil que ese solo se desenvolva, xa que non parece que as administracións públicas vaian estar pronto interesadas en procesos urbanísticos que impliquen expropiacións co único obxectivo de expandir a cidade. Na maioría dos casos, esta compra de terreos é a primeira fase do proceso urbanístico, e é a partir dela cando se poñen en marcha o resto de pasos que rematan coa urbanización e a edificación do ámbito (apertura de expediente, redacción dos instrumentos de execución, exposición pública, etc.). Como é obvio, canto menos avanzado estea o proceso, máis posibilidades haberá de atopar unha solución para as persoas afectadas.



 

2.- Tipos de materializacións da presión urbanística



A presión urbanística sobre as veciñanzas dun determinado territorio pode definirse como unha serie de accións cuxo obxectivo ou consecuencia directa é que as persoas residentes e propietarias vendan as súas vivendas e terras e abandonen o lugar para levar a cabo operacións de desenvolvemento ou transformación urbanística.

Como se mencionou anteriormente, na actualidade pódese falar de tres grandes procesos de transformación urbana que implican presión e desprazamento para as veciñanzas preexistentes nos territorios afectados, polo que se trata dun concepto moi amplo e non analizado en termos bibliográficos neste proxecto. No contexto deste estudo, sintetízase a cuestión considerando que as persoas que poden estar sendo afectadas ou que poderán selo nun futuro próximo pola presión urbanística son aquelas que habitan os ámbitos que o PXOM da Coruña vixente considera transformables, xa que na maioría dos casos, a consecuencia final para as veciñanzas afectadas será o seu desprazamento, desexen ou non continuar vivindo nas súas casas.

A partir dos relatos das veciñanzas que sufriron este tipo de procesos na Coruña (principalmente das persoas afectadas polo plan parcial "Parque Ofimático" en Elviña), así como dunha pequena búsqueda nas hemerotecas, recompílanse a continuación dunha forma estruturada as diferentes materializacións da presión urbanística detectadas:


  • Paralización do territorio:

    • Paralización urbanística. A aprobación do PXOM implica a paralización da actualización urbanística dos territorios afectados, o que moitas veces implica a falta de servizos públicos básicos como sumidoiros, beirarrúas, iluminación, mobiliario urbano, accesibilidade peonil e rodada, etc. Esta situación fai cada vez máis tenue a presenza do público na materialización da cidade, dificulta enormemente a vida das persoas residentes e representa unha inxustixa comparativa, sempre en crecemento, co resto de barrios da cidade.

    • Paralización arquitectónica. A aprobación do planeamento xeral ten tamén como consecuencia que nas edificacións afectadas polos plans de desenvolvemento, a maioría delas no réxime de fóra de ordenación, só poderan realizarse obras de conservación para asegurar a súa habitabilidade e manter os usos existentes, tendo ademais que renunciar expresamente ao incremento do valor expropiatorio polas obras realizadas. Nesta situación, as vivendas deixan de poder transformarse para adaptarse ás vidas cambiantes dos seus habitantes e xa non son unha inversión segura, polo que tenden fácilmente ao abandono. Ademais, esta paralización implica tamén a imposibilidade de edificar novas vivendas nos ámbitos afectados, polo que moitas familias que dispoñen de parcelas no entorno onde os seus fillos e fillas poderían construír unha casa, ven como estes teñen que abandonar o barrio cara outras partes da cidade no momento de emanciparse.


  • Incerteza residencial e vital:

    • Estrés e imposibilidade de planificación a medio e longo prazo. Unha das cuestións máis denunciadas polas persoas afectadas por procesos de transformación urbanística é a presión psicolóxica que supón o descoñecemento total sobre os tempos do urbanismo, é dicir, vivir sendo consciente de que en calquera momento pode chegar unha notificación que supoña un prazo para abandonar a súa vivenda. Esta situación de incerteza xera nas persoas afectadas unha inseguridade continua que fai imposible planificar as súas vidas a medio-longo prazo, sendo remarcable ademais que se trata dunha situación prolongable durante décadas, mesmo tras múltiples modificacións e revisións dos plans urbanísticos.


  • Presións para a venda do solo:

    • Ofertas económicas. Unha das primeiras consecuencias da aprobación dun plan xeral (se non existe corrupción e, polo tanto, axentes que teñan coñecemento por adiantado do que vai formular o PXOM) é que o sector inmobiliario comezará a mostrar o seu interese polos solos transformables. Os axentes interesados na compra destes terreos para o seu desenvolvemento urbanístico comezarán a facer ofertas económicas ás persoas propietarias polas súas vivendas e parcelas, unhas propostas que, evidentemente, serán expostas cada vez con máis insistencia. Esta fase do proceso, sempre que non se chegue a ameaza ou a invocación do medo, podería non resultar demasiado agresiva coas veciñanzas afectadas, mais, tras coñecer algunas das técnicas de venta utilizadas para o fraude das preferentes, pódese imaxinar perfectamente o que terán escoitado as persoas afectadas polo urbanismo.

    • Ameazas. Segundo pasa o tempo, os axentes interesados no solo, tanto as administracións públicas como o sector inmobiliario, adoitan incrementar o grao e a insistencia dos seus intentos de convencer aos propietarios das terras. A partir dun determinado momento, as ofertas económicas poden ir acompañadas de ameazas, tanto de emprender accións legais se se retarda o proceso urbanístico, como dunha segura expropiación que vai supoñer menos cartos para os propietarios ou dun final do proceso que só pode ser, de non vender, o desaloxo forzoso por orde xudicial.


  • Presións mediáticas e sociais:

    • Presións mediáticas. O tratamento dos procesos urbanísticos por parte dos medios de comunicación convencionais adoita entender a legalidade vixente como unha lóxica incuestionable e perfectamente representativa do interese xeral. Ademais, as administracións públicas e o sector inmobiliario teñen máis presenza e capacidade para definir a axenda mediática que as pequenas comunidades veciñais ameazadas polos desenvolvementos urbanísticos. Neste contexto, e aínda tendo algunhas veces certo espazo e voz nos medios, as veciñanzas afectadas son retratadas normalmente como vítimas colaterais (perfectamente xustificadas) da idea de progreso hexemónica, chegando a ser consideradas un obstáculo para o desenvolvemento urbano (sendo aquí sinónimo de inmobiliario e económico, non de social) da cidade.

    • Conflitos veciñais. Como sucedeu no caso do plan parcial "Parque Ofimático", a ineficacia do marco lexislativo do urbanismo estatal e galego, así como a irresponsabilidade política dos gobernos municipais, poden rematar provocando un conflito entre as veciñanzas orixinais dos territorios afectados e os futuros habitantes das edificacións formuladas nos plans urbanísticos. Problemas innecesarios entre as persoas que, unha vez feita unha importante inversión e plan de vida, só poden entender ao outro como un impedimento para construír e habitar as súas futuras vivendas, e as que, tras non poder decidir nada sobre o seu futuro e ser desposuídas das súas casas, so poden entender ao outro como un axente colonizador do seu territorio e destructor da súa forma de vida. Se o enfrontamento ás institucións públicas e aos axentes dun dos principais sectores económicos de calquera territorio urbano xa é un problema difícil de asimilar para as veciñanzas afectadas, a aparición de conflitos entre habitantes da mesma cidade é unha posible consecuencia do urbanismo absolutamente inaceptable.


  • Accións legais:

    • Denuncias. Ademais das presións mediáticas e sociais, unha vez aprobado o planeamento de desenvolvemento, as materializacións da presión urbanística pasan a incorporar dunha forma principal ás accións legais. A primeira destas accións é denunciar aos habitantes que non queren abandonar as súas vivendas. Aínda que existen testimonios que recordan ameazas de interpor denuncias por non permitir as obras e retrasar o proceso urbanístico por parte de axentes interesados, neste traballo non se puido documentar ningunha e non parece unha posibilidade recoñecida na lexislación vixente, polo que quizais sexa só unha forma de ameaza. O que si sucede moitas veces é que as veciñanzas afectadas reciben denuncias e multas económicas por participar en accións de reivindicación e visibilización da súa problemática, chegando algunhas das veces á situación de que estas protestas son reprimidas violentamente pola policía.

    • Conversión das veciñanzas en promotores. No sistema de actuación por cooperación, as veciñanzas afectadas que non venderon as súas propiedades convértense nun determinado momento do proceso urbanístico en promotores inmobiliarios, é dicir, son desposuídos automaticamente das súas vivendas a cambio dunha indemnización polos bens afectados e pasan a ter as cargas e optar aos beneficios do negocio urbanístico como o resto dos axentes inmobiliarios do sector. Sorprendentemente, a lexislación do solo parece supoñer que esta situación é completamente beneficiosa para as persoas afectadas, sen matices de ningún tipo. Unha vez aprobado o proxecto de reparcelación, o avance do proceso urbanístico, que xa parece imparable, implica que as vivendas existentes perden por completo a súa lexitimidade e recoñecemento público, deixando de formar parte das lóxicas oficiais como o catastro, o que ten consecuencias xurídicas moi relevantes e negativas para os intereses das persoas afectadas. A partir de ahí, este será quizais o menor dos problemas de moita xente, xa que converterse en promotores implica directamente contraer unha débeda, ao ter que facerse cargo das cotas de urbanización do sector que pronto comezará a solicitar a administración actuante para pagar as obras. O grao deste problema depende de moitos factores; en termos urbanísticos, sobre todo da superficie de solo posuída e da contía da indemnización recibida polos bens afectados, xa que diso dependerá moitas veces a capacidade das persoas para facer fronte as citadas cotas. Ademais, do primeiro deses parámetros tamén depende o aproveitamento lucrativo que reciben como "beneficio" estes novos promotores do sector, unha edificabilidade que, precisamente por ser pequenos propietarios a maioría das persoas afectadas, adoita ter a forma de "proindivisos" en grandes edificacións cuxo desenvolvemento nunca estará baixo o seu control. Entre estas cuestións problemáticas e a situación social e financeira particular das persoas afectadas, definirase se esta introdución forzada no mundo inmobiliario é só unha inxustiza e un mal recordo ou un auténtico drama persoal e económico insoportable.

    • Expropiación. Nos sistemas de actuación por expropiación e compensación, as propiedades das veciñanzas afectadas que decidiron non vender no seu momento son expropiadas pola administración actuante. No primeiro caso, a expropiación realízase por iniciativa pública e tras o trámite e aprobación do proxecto de expropiación. No segundo, a expropiación lévase a cabo tras a solicitude por parte da xunta de compensación do sector, que pode demandar dita expropiación, tendo a condición de beneficiaria, ou só a ocupación das fincas en cuestión para posibilitar a execución da urbanización. Do mesmo xeito que no caso anterior unha vez convertidos en promotores, nestes dous sistemas as consecuencias finais para as veciñanzas afectadas tamén son as mesmas: as vivendas deixan de pertencer aos seus propietarios, desaparece a súa realidade do catastro en favor da virtualidade do futuro proxecto, e iníciase un período no que os habitantes que deciden non abandonar os seus fogares comezan a vivir de "okupas" nas súas propias casas mentres agardan o momento no que a xustiza decrete o seu desaloxo inmediato.


  • Desaloxo:

    • Orde de desaloxo. O desaloxo é o final ao que se enfrontan as veciñanzas afectadas que nin venderon nin abandonaron as súas vivendas durante o desenvolvemento de todo o proceso urbanístico previo ao comezo das obras de urbanización. A orde de desaloxo só pode ser emitida por un xuíz e trátase dunha notificación onde se indica claramente o número de días que teñen as persoas residentes para deshabitar a súa vivenda antes de que se poña en marcha o proceso de desaloxo forzoso.

    • Desaloxo forzoso. Se tampouco a notificación da orde de desaloxo convence ás veciñanzas para deshabitar as súas vivendas, unha vez cumprido o prazo fixado polo xuíz, procédese ao desaloxo forzoso por parte da policía. Chegados a este punto, o normal é que as persoas que soportaron todo este proceso durante anos conten co apoio das súas veciñanzas e de diferentes organizacións activistas, polo que nas execucións das ordes de desaloxo adoitan celebrarse concentracións de apoio e accións de resistencia que poden acabar sendo reprimidas violentamente pola policía.


    Todas estas materializacións da presión sobre as persoas xorden en momentos determinados segundo vai avanzando o proceso de desenvolvemento urbanístico. A partir da aprobación definitiva do PXOM, comezan os tres primeiros tipos: a paralización territorial, a incerteza residencial e vital e as presións para a venda do solo. Ademais do seu recoñecemento, é preciso remarcar que este período, o que vai entre a aprobación do PXOM e o inicio dos trámites para o desenvolvemento urbanístico, pode durar uns anos, pero tamén varias décadas, polo que a repercusión destas primeiras formas de presión sobre as veciñanzas afectadas será variable segundo a cantidade de tempo que sexan parte das súas vidas. A partir da aprobación do planeamento de desenvolvemento (plan parcial, plan especial, etc.) aparecen os dous seguintes tipos (sen desaparecer os primeiros): as presións mediáticas e sociais e as accións legais. Finalmente, se con estas accións non se conseguiu que as veciñanzas abandonen as súas casas, chegan as ordes de desaloxo que, por suposto, se cumprido o prazo formulado tampouco funcionan como ameaza directa, rematan co desaloxo forzoso e a violencia policial se se producen accións individuais ou colectivas de resistencia.

    Aínda que non é o caso aquí estudado, parece necesario recordar que na actualidade, nos casos da xentrificación e turistificación dos centros urbanos, estanse a desenvolver métodos de presión e "violencia inmobiliaria" cada vez máis contundentes. Como se describe neste artigo sobre o caso de MK Premium, tras o abandono total do mantemento do inmoble e o fracaso das ofertas económicas, as estratexias das novas empresas "especializadas" no desaloxo de inquilinos poden ir desde as chamadas a todas horas para presionar, as ameazas, as visitas imprevistas ao domicilio por parte de "arquitectos" ou as obras sen permiso para dificultar o día a día dos residentes, ata a vía xudicial, por exemplo, modificando o destino onde se debe abonar o aluguer para que se dean situacións de falta de pagamento ou denunciando aos veciños por uso impropio ou fraudulento do inmoble.

    Neste contexto, tamén se pode recordar que o coñecido como Informe Auken, publicado polo Parlamento Europeo en 2009 (sobre o impacto da urbanización extensiva en España nos dereitos individuais dos ciudadáns europeos, o medio ambiente e a aplicación do Dereito comunitario), xa denunciaba directamente os «abusos urbanísticos» derivados dos procesos de desenvolvemento realizados «a expensas das comunidades e os cidadáns que residen na zona» e cuxa consecuencia é moitas veces a «catástrofe financeira e emocional para moitas familias».

    A presión urbanística é, polo tanto, un problema globalizado, máis social que individual, que pode afectar a moitas veciñanzas en calquera momento, polo que parece necesaria a creación dalgún tipo de observatorio municipal que poida detectar este tipo de procesos, estudar a súa evolución e os seus efectos e graos de incidencia sobre os diferentes barrios da cidade e servir como espazo de apoio e asesoramento para as persoas afectadas.


    * Pódese consultar unha pequena análise realizada como parte do traballo Cousa de Elviña (Ergosfera, 2016) sobre os conflitos entre as partes implicadas e afectadas polo plan parcial "Parque Ofimático" na Coruña, concretamente no panel 02.