ÁMBITO DE ESTUDIO: LOS LÍMITES DEL DISTRITO DE USERA



Última actualización (Versión): 20/10/2019 (V.03)

[ EN CONSTRUCCIÓN ]




 

1.- Introducción



El ámbito de trabajo de este proyecto son los espacios urbanos alrededor del perímetro del distrito de Usera, una línea de casi 12 km de longitud conformada por varios elementos que definen muy claramente su condición de límite urbano: uno de origen geográfico, el río Manzanares por el nordeste, y varios de origen infraestructural, la M-30 y el Nudo Sur por el nordeste, la autovía del Sur o A-4 y el gran eje ferroviario hacia las estaciones de Abroñigal (mercancías) y Atocha por el este (que no forman parte del límite administrativo de Usera, pero que lo materializan en la realidad), la autopista de circunvalación M-40 por el sur, la autovía de Toledo o A-42 por el oeste y el paseo de Santa María de la Cabeza por el noroeste.

El trabajo se centrará por tanto en los límites del distrito de Usera de forma estricta, pues aunque se detectó la existencia de fronteras urbanas en el interior del propio distrito, la escala de este proyecto no permite abordar un análisis tan amplio. El ámbito de estudio será entonces el definido por los recorridos peatonales (formales e informales) más cercanos a dicho límite, analizándose únicamente los espacios urbanos tangentes a los elementos materiales que lo conforman y por los que transcurren estos itinerarios.

A continuación, como introducción a este ámbito de estudio más concreto, se comparten unas breves notas sobre el distrito de Usera, primero en general y en términos meramente descriptivos y después desde dos perspectivas que pueden ayudar a contextualizarlo, lo arquitectónico y lo inmobiliario. Por último, antes de pasar a describir los ámbitos y subámbitos en los que se decidió dividir el límite del distrito para su estudio, se comparten también unas notas sobre el trabajo de campo realizado.
 

1.1.- El distrito de Usera

El distrito de Usera es el número 12 de entre los 21 que componen el municipio de Madrid. Según el Padrón Municipal de Habitantes, su población censada a principios de 2018 era de 137.000 personas. Su superficie, unos 7,8 km², está a su vez subdividida en siete barrios con reconocimiento administrativo (varios más desde la perspectiva urbanística y sociológica): Almendrales, Moscardó, Orcasitas, Orcasur, Pradolongo, San Fermín y Zofío.

Alrededor de Usera se sitúan los distritos de Arganzuela por el nordeste, Puente de Vallecas por el sureste, Villaverde por el sur y Carabanchel por el oeste, con una mínima franja de contacto (algo menos de 100 metros) con el municipio de Leganés en la esquina suroeste del distrito.

Usera está situado en el sur del municipio y en contacto, aunque exteriormente, con la M-30. Dos datos que implican muchas cosas en el caso de Madrid. A pesar de tener muchas dudas sobre la utilización de datos sin contexto, por resumir lo que significa esta condición de sur en Madrid se puede destacar que entre los 21 distritos, Usera es el penúltimo en cuanto a la renta media por hogar (2015) y el antepenúltimo en cuanto a la tasa de paro (2019). Una cuestión que, además de ser histórica, adquiere una escala metropolitana si se observa que, a su vez, tres de los cuatro distritos que rodean a Usera (Carabanchel, Puente de Vallecas y Villaverde) ocupan las últimas posiciones en ambos parámetros. Esta condición de Sur es un problema perfectamente conocido y denunciado por los vecinos y vecinas de estos territorios, siendo un buen resumen de la situación actual la Carta del Sur o Manifiesto por el Sur elaborado en junio de 2018 por la Asamblea por los Barrios del Sur.

En términos históricos, Usera es un distrito "nuevo", ya que fue creado en la última reestructuración municipal de Madrid que entró en vigor en 1988. Sus límites se trazaron utilizando una lógica clásica que sigue siendo lo normal en la actualidad: delimitar subdivisiones administrativas a partir de las líneas geográficas o infraestructurales que ya representan un límite en la realidad urbana, con lo que lo que se genera una nueva capa que valida y consolida dichos límites.

De este modo, el distrito quedó definido con una forma casi triangular cuyos lados son el río Manzanares, por el este, y dos importantes vías de comunicación, la M-40 por el sur (que se abrió al tráfico a finales de 1990, por lo que ya estaba en construcción en esos años) y la carretera de Toledo o N-401 por el oeste, que siendo ya importante, se seguirá transformando con el paso de los años hasta convertirse en el paseo de Santa María de la Cabeza, hasta la plaza Elíptica, y la actual autovía de Toledo o A-42 a partir de ese punto.

Como el objetivo de este trabajo no es el análisis del distrito de Usera más allá de los espacios urbanos alrededor de su límite administrativo, simplemente se dejan sugeridos a continuación dos de los temas que se podrían estudiar en profundidad para entender mejor el contexto de este proyecto.
 

1.2.- Usera y lo arquitectónico

En la actualidad, Usera es un distrito conformado por un mosaico de tejidos y piezas singulares en términos arquitectónicos y urbanísticos. Una buena parte de estos elementos vinieron a sustituir a todo un paisaje de urbanismo autónomo o planificado-provisional materializado principalmente por viviendas en su mayoría autoconstruidas y precarias, una forma de expansión urbana común en un momento de emigración masiva a la ciudad y que se puede apreciar nítidamente en las fotografías aéreas de mediados del siglo XX, sobre todo en las zonas de Pradolongo, Almendrales, Orcasitas, Orcasur y San Fermín.

En este territorio de origen periférico, pero inmerso en un proceso de transformación por su cada vez mayor condición de centralidad metropolitana (basta echar un vistazo al plano de los nuevos desarrollos urbanos del norte y sobre todo del sureste del municipio para entender la centralidad de Usera en comparación), existen un buen número de piezas destacables desde la perspectiva arquitectónica:

  • Unidades vecinales promovidas por el Instituto Nacional de la Vivienda a mediados del siglo pasado y realizadas por arquitectos que acabarían siendo muy populares, como los Poblados Dirigidos de Almendrales, de Corrales, Paredes, Molezún y Carvajal (1958-1973), o de Orcasitas, de Leoz y Hervás (1957-1966), este último inspirado en el modelo en espina de pez de Hilberseimer, pero demolido y reconstruido en 1984 por sus graves problemas estructurales. También en Orcasur (1977-1987), otro polígono residencial ya construido por el Programa de Barrios en Remodelación, participaron arquitectos como Saénz de Oiza, de las Casas, Aroca o Corrales.

  • Edificios públicos cuyos proyectos fueron publicados en multitud de revistas especializadas como ejemplos de arquitectura contemporánea, desde la Iglesia Parroquial de Nuestra Señora de la Fuencisla (José María García de Paredes, 1965) o el colegio República de Brasil (Alberto Campo Baeza, 1985), hasta la biblioteca José Hierro (Ábalos y Herreros, 2003) o la "Caja Mágica" (Dominique Perrault, 2009).

  • Barrios y espacios públicos construidos de una forma pionera mediante la participación de las organizaciones vecinales en su diseño, como el caso de Meseta de Orcasitas (1976-1984), resultado de la famosa sentencia de la "memoria vinculante", o el del parque de Pradolongo (1983), muchas veces descrito como el "primer parque democrático de la ciudad".

  • Infraestructuras experimentales como la Central Térmica de Orcasitas (1980), que abastece de calefacción económica a más de 2.000 familias del barrio y funciona de forma autogestionada, o como la Estación Depuradora de Aguas Residuales La China (1950) que, aunque hoy sea un grave problema a resolver para la vida de los vecinos, en su momento representó un hito importante en términos de ecología y sostenibilidad.

  • Arquitecturas innovadoras realizadas y gestionadas de forma colectiva, tanto desde la escala de la intervención urbana, como Cinema Usera (Todo por la Praxis, 2015) o la "U de Usera" (Basurama, 2015), como desde la residencial, como el primer proyecto de vivienda en derecho de uso de la cooperativa Entrepatios en Las Carolinas (sAtt y TécnicaEco, actualmente en construcción).

  • Una multitud de espacios periféricos de origen infraestructural que representan perfectamente la materialización de conceptos teóricos como terrain vague (Ignasi de Solà-Morales, 1995) o tercer paisaje (Gilles Clément, 2004), siendo especialmente relevantes los numerosos descampados junto a los límites del distrito o los paisajes transgénicos (Álvaro Domingues, 2010) conformados por espacios naturales como el río Manzanares y las infraestructuras viarias que rodean a Usera.

El distrito de Usera es un territorio construido en los siglos XX y XXI. Solo las formas y elementos geográficos pueden servir como referencia histórica, pues todas las piezas arquitectónicas y formas urbanas del mundo preindustrial han sido eliminadas. Las piezas más o menos singulares descritas anteriormente se sitúan entre tejidos de ensanches progresivos o polígonos de todo tipo, pero también junto a otros elementos urbanos propios de la ciudad periférica contemporánea: desde los conjuntos residenciales de lógica defensiva, tipo PAU del siglo XXI con sus espacios colectivos interiores cerrados, hasta las actividades vinculadas directamente a las vías de comunicación con un papel relevante en la vida urbana de ámbitos en principio hostiles (gasolineras, restaurantes de comida rápida, etc.).

Si se atiende a la enorme diversidad de formas arquitectónicas y urbanas que parece poder acoger el territorio de Usera, a la hora de analizar los límites del distrito desde la perspectiva de su condición de lugares será necesario partir de la apertura a reconocer formas y condiciones urbanas singulares y valorables aunque no respondan a modelos conocidos que sea fácil identificar.
 

1.3.- Usera y lo inmobiliario

En diciembre de 2016, Airbnb publica un listado de los diecisiete trending neighborhoods para 2017. Un ranking, realizado según un análisis del crecimiento de las pernoctaciones durante el último año, en el que Usera aparece en el décimo puesto mundial (con un 228% de incremento). Junto a una fotografía desde una terraza donde no se aprecia nada especialmente singular, la definición del barrio se resume en «Easy transportation and a vibrant cafe scene make Usera a popular home base for those exploring Madrid».

Unos días más tarde, comenzaba un interesante debate a partir de esta noticia en el foro burbuja.info, un hilo en el que, entre chistes internos y comentarios de todo tipo (incluidos los clasistas, racistas, etc.), se discutía sobre si Usera puede llegar a «ser el nuevo Lavapiés, porque para ser el próximo Chueca o Malasaña ya está Lavapiés en ello», es decir, sobre si los procesos de gentrificación y turistificación basados principalmente en el «toque cosmopolita-castizo de barrio étnico de alpha city» pueden llegar a aparecer pronto en Usera. Una cuestión, la posible gentrificación de Usera, que ya había sido mencionada un año antes en un artículo de Basurama en el que se preguntaban qué hubiera pasado si en lugar de soterrar la M-30 se hubiera eliminado directamente este tramo.

Un tema, además, que también está marcado por la imagen mediática que se ha construido de Usera en los últimos años: la que caracteriza al distrito por ser el lugar donde ha surgido el "Chinatown" madrileño (y como en muchos otros ámbitos, si es madrileño, mediáticamente es estatal). Los múltiples artículos publicados en revistas y periódicos o los reportajes en programas populares como Comando Actualidad parecen haber generado un tipo de imagen atractiva que, por lo general, siempre acaba excediendo el ámbito de lo cultural y teniendo repercusiones económicas e inmobiliarias. No es extraño que en el debate de burbuja.info se mencione «esa sensación de estar en un "barrio castizo de Beijing"» como un tema clave, remarcando que «esa mezcla es un reclamo que sí vende, eso sí puede llegar a ser trendy como lo ha sido Lavapiés por la misma razón y llegar a atraer a ciertos visitantes».

Recuperando el tema del significado del sur de Madrid introducido anteriormente, una investigación de Analía Plaza publicada en marzo de 2018 puede ayudar a situar la cuestión desde la perspectiva inmobiliaria.

En el artículo se cuenta la historia de una empresa denominada MDS Reit que se dedica a adquirir y promover inmuebles urbanos para su arrendamiento, estando sus 130 propiedades situadas en cuatro distritos del sur de Madrid (Carabanchel, Usera, Villaverde y Puente de Vallecas) y resultando que había sido financiada por los hermanos Encinar, cofundadores junto a César Oteiza del portal inmobiliario Idealista (según ellos, solo financiada, no controlada, aunque los poderes que podrían ejercer legalmente parecen claramente mayores).

El sur de Madrid es hoy en día uno de los ámbitos más importantes para la inversión inmobiliaria, pues desde la perspectiva especulativa y la capacidad económmica de este tipo de empresas es posible comprar pisos "baratos" que hacen que su rentabilidad sea más elevada en el mercado del alquiler que en áreas más centrales de la ciudad. En este sentido, los datos municipales reflejan que Usera es, por una parte, el antepenúltimo de los distritos de Madrid en cuanto al valor medio de los bienes inmuebles según el catastro, y por otra, el tercero en el que la vivienda nueva experimentó un mayor incremento de valor entre 2016 y 2017 y el octavo en lo que respecta a la vivienda de segunda mano.

El comportamiento del mercado inmobiliario en Usera difiere por ejemplo de sus tres distritos vecinos que siempre lo acompañan en las estadísticas socioeconómicas negativas (Carabanchel, Puente de Vallecas y Villaverde), donde el precio de la vivienda nueva creció muy poco o incluso decreció en dos de los casos. También difiere de su otro distrito vecino, Arganzuela, éste siempre en el otro extremo de las listas en términos socioeconómicos y en donde, respecto a este parámetro, el precio de la vivienda nueva creció muy poco, pero es el primero de la lista en cuanto al aumento de precio de la vivienda de segunda mano. También difiere este comportamiento en Usera de la serie histórica, ya que hasta este periodo 2016-2017, la vivienda nueva perdía valor y la de segunda mano se mantenía estable o lo perdía igualmente.

Esta historia tiene otros ingredientes fundamentales para poder analizar la situación:

Por una parte, la amenaza para los vecinos y vecinas que representa la entrada de este tipo de empresas y prácticas inmobiliarias en los barrios del sur de Madrid se puede comprender con un simple dato: según otro artículo de Analía Plaza, Puente de Vallecas, Usera, Carabanchel y Villaverde ya son de los distritos donde más porcentaje de la renta disponible se dedica al alquiler, por lo que cualquier aumento de sus precios implicará en muchas ocasiones el desplazamiento de las personas residentes en sus barrios.

Por otra parte, hay que señalar la connivencia total de las administraciones públicas con el modelo inmobiliario representado por empresas como la mencionada MDS Reit (comprada a finales de 2018 por el multimillonario israelí Teddy Sagi), ya que se trata de una SOCIMI, el acrónimo de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, una figura creada en 2009 como instrumento de inversión en el mercado del alquiler y que desde el 2012 se beneficia de un régimen fiscal especial. Tan especial que implica un tipo de gravamen en el Impuesto de Sociedades del 0% y una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la adquisición de viviendas o suelo para su promoción. En términos ideológicos no hay duda sobre cuál es el objetivo de este tipo de leyes, pero en términos sociales lo único que está claro es el actual beneficio de las empresas del sector, siendo aún difícil cuantificar la escala del desastre y la injusticia que representan desde la perspectiva del derecho a la vivienda.

Y por último, es completamente necesario denunciar la clave del asunto en lo que respecta al caso de las actividades inmobiliarias de los hermanos Encinar, que es el hecho de que muchos de los datos públicos "oficiales" sobre el mercado inmobiliario en España, como en este caso para la vivienda de segunda mano en los informes del Ayuntamiento de Madrid, son elaborados precisamente por el Departamento de Estudios de Idealista, un disparate técnico que en el menos malo de los casos implica una distorsión del mercado inmobiliario, pero que, si además se tiene en cuenta que se trata de un mercado en el que participan los propios directivos de la empresa, podría hasta llegar a ser una "distorsión" intencionada por ser una parte interesada. Conceptualmente, este caso explica a la perfección varias de las características del contexto tan proclive en el que se está formando la burbuja del alquiler en las principales ciudades españolas.

Ya para acabar, y volviendo de nuevo al debate iniciado en burbuja.info, es necesario remarcar que, por supuesto, siempre se refieren a la zona norte del distrito de Usera, aquella bajo la influencia de piezas urbanas como el Parque Madrid Río, Matadero Madrid o el centro comercial Plaza Río 2, es decir, considerando que la avenida de los Poblados sigue siendo una «barrera infranqueable» para este tipo de procesos de transformación urbana. Como analizar este interesantísimo tema de lo inmobiliario no es el objetivo de este proyecto, este último detalle viene simplemente a corroborar otra de las cuestiones relativas a los límites del distrito descubiertas durante el trabajo de campo: en el interior de Usera también existen las fronteras urbanas, pues son una condición más que un elemento, es decir, no es necesario que sean explícitas en el territorio o reconocidas como límites administrativos, sino que tengan efectos materiales en la vida urbana.
 

1.4.- Trabajo de campo

Tras un breve análisis previo a través de cartografías y otra documentación digital disponible, el proyecto comenzó con el reconocimiento del ámbito de estudio. El trabajo de campo se realizó durante seis días, entre el 22 y el 27 de julio de 2018, en los que se recorrió el perímetro del distrito por los caminos peatonales (formales e informales) más cercanos a los elementos que conforman su límite administrativo.

Se realizaron tres vueltas completas, sin alejarse nunca demasiado del límite, analizando los distintos tipos de espacios atravesados y prestando especial atención a dos cuestiones: los puntos de cruce peatonal del límite y las huellas de los usos informales a su alrededor.

Un estudio riguroso exigiría por supuesto un trabajo de campo más profundo y en diferentes fechas y horarios, ya que una imagen limitada al periodo estival y no lectivo no permite detectar todos los tipos de usos y recorridos que seguramente acoge este territorio.

En esta galería de Flickr se pueden consultar y descargar una buena parte de las fotografías realizadas durante esos días y también posteriormente durante el desarrollo las actividades públicas en Usera (16-19 de octubre las reuniones de trabajo y 17-18 de noviembre los paseos comentados).
 



2.- Ámbitos del límite administrativo del distrito de Usera



La primera conclusión relevante de los trabajos de investigación previos fue el entendimiento de la gran diversidad de formas en las que se materializa el límite del distrito de Usera, un ámbito heterogéneo donde se suceden diferentes situaciones urbanas: desde áreas en plena transformación urbanística (espacios públicos, desarrollos inmobiliarios, centros comerciales, etc.) o tramos ya muy consolidados en sus bordes por la densidad residencial, hasta zonas en un estado de primera periferia metropolitana con urbanidades marcadas por lo infraestructural y los descampados u otras con gran presencia de vegetación y fauna silvestre.

A partir de esta conclusión, se decidió reflejar esta condición en una división en tramos que permitiera identificar los ámbitos y subámbitos con unas características sensiblemente homogéneas en términos urbanos y urbanísticos. El límite de Usera se divide por lo tanto en los siguientes nueve tramos (tres grandes ámbitos que se corresponden directamente con el elemento específico que marca el límite del distrito y nueve subámbitos que definen áreas singulares en su interior):




 
PARQUE MADRID RÍO Tramo 1.1
INICIO - FINAL  |  Puente de Praga - Pasarela de la Princesa
LONGITUD  |  1,0 km
BARRIOS DE USERA  |  Moscardó (principalmente) y Almendrales
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Arganzuela / Chopera (principalmente) y Legazpi
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M-30 Y NUDO SUR Tramo 1.2
INICIO - FINAL  |  Pasarela de la Princesa - Presa Nº 10
LONGITUD  |  1,1 km
BARRIOS DE USERA  |  Almendrales (principalmente), Orcasur y San Fermín
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Arganzuela / Legazpi (principalmente) y Puente de Vallecas / Entrevías
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PARQUE LINEAL DEL MANZANARES Tramo 1.3
INICIO - FINAL  |  Presa Nº 10 - M-40
LONGITUD  |  2,5 km
BARRIOS DE USERA  |  San Fermín
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Puente de Vallecas / Entrevías
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M-40 (SAN FERMÍN) Tramo 2.1
INICIO - FINAL  |  Río Manzanares - Avenida de Andalucía
LONGITUD  |  1,1 km
BARRIOS DE USERA  |  San Fermín
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Villaverde / Los Rosales
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M-40 (ORCASUR) Tramo 2.2
INICIO - FINAL  |  Avenida de Andalucía - Pasarela de PSA Villaverde
LONGITUD  |  1,0 km
BARRIOS DE USERA  |  Orcasur
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Villaverde / Los Ángeles
[ EN CONSTRUCCIÓN ]




 
M-40 (ORCASITAS) Tramo 2.3
INICIO - FINAL  |  Pasarela de PSA Villaverde - Autovía de Toledo (A-42)
LONGITUD  |  1,3 km
BARRIOS DE USERA  |  Orcasitas
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Villaverde / San Andrés
[ EN CONSTRUCCIÓN ]




 
A-42 (ORCASITAS) Tramo 3.1
INICIO - FINAL  |  M-40 - IES Pío Baroja
LONGITUD  |  0,8 km
BARRIOS DE USERA  |  Orcasitas
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Carabanchel / Buenavista y Municipio de Leganés
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A-42 (ZOFÍO) Tramo 3.2
INICIO - FINAL  |  IES Pío Baroja - Plaza Elíptica
LONGITUD  |  1,5 km
BARRIOS DE USERA  |  Orcasitas y Zofío (principalmente)
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Carabanchel / Buenavista y Abrantes (principalmente)
[ EN CONSTRUCCIÓN ]




 
PASEO DE SANTA MARÍA DE LA CABEZA Tramo 3.3
INICIO - FINAL  |  Plaza Elíptica - Río Manzanares
LONGITUD  |  1,6 km
BARRIOS DE USERA  |  Moscardó
OTROS DISTRITOS / BARRIOS  |  Carabanchel / Comillas
[ EN CONSTRUCCIÓN ]